Stránka sa načítava...
Rozkvet logistického trhu na Slovensku aj vďaka near-shoringu

Rozkvet logistického trhu na Slovensku aj vďaka near-shoringu

Tomáš Cár | 07. decembra 2023 | 4 min. čítania

Logistický trh sa naďalej teší veľkému dopytu nájomcov, rovnako ako aj záujmu investorov. Svoju odolnosť dokázal trh s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami už počas pandémie, kedy dopyt po logistických halách rástol vďaka rastúcemu e-commerce. Navyše rastúci význam udržateľnosti a meniace sa riziká v podnikaní prinútili firmy prehodnotiť svoje obchodné stratégie. Tie presúvajú ťažisko podnikania späť do Európy, čo reprezentuje trend near-shoringu výroby a logistiky.

 

V A-štandarde prekonal v Q2 2023 hranicu 3,72 milióna metrov štvorcových (podľa údajov CBRE z ich 2023 Q2 Industrial and Logistics report). Najväčšia aktivita prenajatých priestorov bola v tomto roku zaznamenaná na západnom Slovensku a v okolí Bratislavy. Celková neobsadenosť priestorov na Slovensku klesla na 2,72%. V súčasnosti je v rozpracovanom štádiu ďalších 350 tisíc m2 nových industriálnych a logistických hál, z ktorých 48% priestorov je už vopred zmluvne prenajatých.

Prime yield pri logistických halách je takmer najnižší v porovnaní s ostatnými sektormi - 6.25% vs. 6.00% office prime yield (viď. graf nižšie). Prime yield odzrkadľuje dopyt po jednotlivých sektoroch a požadovanú odmenu pre investora. Čím vyšší dopyt, tým väčší tlak na prime yield smerom nadol. V oblasti Bratislavy a blízkeho okolia I&L (industrial & logistics) je prime yield pod úrovňou 6% čo naznačuje, že investori sú ochotní a schopní zaplatiť za takýto typ budovy najväčšiu prémiu (podľa Colliers je údaj 5.85% za Bratislavu a okolie v Q2 2023).

Obľúbené lokality investorov ostávajú rovnaké

Ako kľúčový faktor pre výber lokality logistických spoločností na Slovensku vnímajú investori dobrú dopravu a dostupnosť, teda blízkosť pri diaľniciach, ako aj naviazanosť na odberateľov (napr. blízkosť pri automobilkách). Pre logistický trh je veľmi dôležitá aj konektivita a dobrá dopravná naviazanosť na zahraničie, resp. iné (ako cestná) druhy dopráv (napr. železničná, lodná doprava atď.) Na Slovensku ide hlavne o lokality v blízkosti diaľnic D1, D2 a rýchlostných ciest, ktoré servisujú najmä sektory ako 3PL (logistika tretích strán), automotive, retail, výroba, elektronika a iné.

Nájomcovia sú napriek tomu stále opatrnejší pri zazmluvňovaní nových nájmov, nakoľko čelia po pandémii ďalšej nečakanej situácii (prostredie zvýšených úrokových sadzieb a inflácie), ktorá má vážne nákladové implikácie v podobe zvýšených cien vstupov (materiály, práca, atď.). Avšak dopyt po kuriérskych službách, 3PL, skladoch pre e-commerce a výrobné podniky je stále veľký a teda expanzívne potreby nájomcov stále prevládajú nad obavami z nákladov, ktoré sú však pozorne zvažované.

Blízko k dopytu: Near-shoring ako kľúčový trend v logistike

V súčasnosti prišiel na logistický trh trend tzv. near-shoring. Veľa globálnych spoločností ustupuje do off-shoringu v Ázii a presúva svoje výrobné a skladové priestory naspäť do Európy, teda bližšie ku koncovému zákazníkovi. Je na to niekoľko dôvodov:

  • Znižovanie neistoty pri ďalšom globálnom šoku (napr. pandémia, vojna).
  • Znižovanie nákladov a odkázanosti na námornú dopravu.
  • Snaha byť ekologickejší a znižovať globálnu uhlíkovú stopu.

Dôsledky near-shoringu na trh s nehnuteľnosťami

Logistický trh na Slovensku stojí pred výzvami a zmenami, no zároveň poskytuje príležitosti pre rast a inovácie. Trendy v e-commerce, near-shoringu a udržateľnosti formujú nový charakter tohto odvetvia, pričom investorom a nájomcom ponúkajú dynamické prostredie pre ich aktivity.

 

Predpokladáme, že spoločnosti budú umiestňovať svoje výroby bližšie k lokálnym trhom, s čím súvisí aj zvýšený dopyt po výrobných a logistických priemyselných plochách, či logistických parkoch. Z hľadiska lokality bude zaujímavé sledovať zvýšenie významu východného Slovenska, ktoré bude profitovať z príchodu švédskej automobilky Volvo do Košíc. Z hľadiska sektorov vnímame ako atraktívnu príležitosť mestskej logistiky, ktorá ešte len začína zažívať rozmach v slovenských mestách.

 

Kľúčovú rolu pri tom bude hrať optimalizácia nákladov spoločností (kvôli zvýšeným cenám energií i finančným nákladom), dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily a adresovanie environmentálnych otázok v podobe prinášania dlhodobo udržateľných modelov pre development a správu industriálnych a logistických hál.

 

Tomáš  Cár
autor článku

Transaction Manager

Nastavenie cookies 🍪

Na našom webe používame cookies, ktoré pomáhajú zlepšovať váš používateľský zážitok, a pre anonymnú analýzu návštevnosti. Využívanie cookies si môžete nastaviť vo svojom prehliadači alebo prostredníctvom nastavenia cookies. Viac informácií o tom, ako využívame cookies a možnosti ich dodatočného odvolania nájdete v informáciách o ochrane súkromia aj v dokumente o cookie policy.

Akceptovať všetky cookies
Nastaviť cookies