Realitný kompas: Bývanie v podnájme má predpoklad udomácniť sa aj u nás

• Rast cien slovenských nehnuteľností niekoľkonásobne prevyšuje tempo rastu nájomného v období od 2010
• Podľa údajov NBS vychádza aktuálna mesačná splátka hypotéky pre byt v Bratislave o 38% vyššia ako bývanie v podnájme bez energií
• Každý štvrtý vlastník bytu na Slovensku má aj hypotéku, čo je najviac spomedzi krajín V4.

Pri analyzovaní cien nájomného bývania na Slovensku sme sa bližšie pozreli na jednotlivé Slovenské kraje a výšku nájomného pre dvojizbové byty s rozlohou 40m2, vrátane energií. Na prvý pohľad sa môže zdať, že bývanie v podnájme je najdrahšie v Bratislavskom kraji, kde sa priemerná cena za m2 pohybuje okolo 15€, a najlacnejšie v Banskobystrickom, kde cena na m2 predstavuje 11€.

Avšak pri hlbšej analýze pomeru výšky nájmu k mediánovej čistej mzde v danom kraji zisťujeme, že v Bratislavskom kraji vynaloží pracujúci človek na nájomné takmer najnižšiu časť svojho čistého príjmu – 45%. Opačne je to na východnom Slovensku, kde sa cena za m2 pohybuje o 3€ nižšie ako v Bratislave, no v pomere ku príjmu je nájomné v Prešovskom kraji o 10% drahšie, a v Košickom o 8% drahšie ako v Bratislavskom. Toto relatívne porovnanie nájmov poukazuje aj na regionálne rozdiely v mzdách na Slovensku.

Zdrojové údaje: nehnutelnosti.sk

Údaje z Eurostatu ukazujú, že zatiaľ čo ceny bytov v poslednej dekáde výrazne stúpali, nájmy na Slovensku sa za posledných 12 rokov zvýšili len o 10%, čo je najmenej spomedzi krajín V4. Tento veľký nepomer v cene bytu a príjmu, ktorý dokáže generovať, je jedným z dôvodov, prečo nájomné bývanie na Slovensku zatiaľ veľmi neláka inštitucionálnych investorov.

Tento nepomer sa dá čiastočne vysvetliť vysokým percentom ľudí, ktorí preferujú bývanie vo vlastnom dome alebo byte (podľa Eurostatu na Slovensku v roku 2022 až 93%). Bývanie vo vlastnom si mohli dovoliť aj vďaka ére nízkych úrokov hypoték, kedy väčšina domácností uprednostňovala splácanie hypotéky pred platením nájomného.

Rast úrokových sadzieb od začiatku roka 2022 so sebou okrem ochladenia trhu s nehnuteľnosťami priniesol aj významné navýšenie mesačných splátok. Ak by sme si chceli vo februári 2023 kúpiť v Bratislave byt, mesačná splátka hypotéky by nás podľa údajov NBS vyšla o 38% drahšie ako nájomné bez energií. Trend z posledných rokov, kedy sa stále viac domácností presúvalo do vlastného bývania sa tak môže v nasledujúcich rokoch otočiť v prospech nájomného bývania.

Dopyt po vlastnom bývaní bol počas poslednej dekády veľmi vysoký. Podľa údajov NBS sa ceny nehnuteľnosti po veľkej finančnej kríze z roku 2009 dostali na svoje lokálne minimá v štvrtom kvartáli roku 2013, odkiaľ za posledných takmer 10 rokov vzrástli o 110%. Tento nárast cien bol sprevádzaný druhou najvyššou zmenou v počte vlastníkov bytov s hypotékou v rámci Európskej únie. Zatiaľ čo na Slovensku v roku 2013 hypotéku vlastnilo len 9% vlastníkov bytov, koncom roka 2021 sa toto pomer vyšplhal na 25,8% Nakoľko sme v roku 2022 zažili veľký dopyt po lacných hypotékach, môžeme očakávať že aktuálne je toto číslo ešte vyššie. Každý štvrtý vlastník bytu na Slovensku má aj hypotéku, čo je najviac spomedzi všetkých krajín V4. Množstvo z týchto bytov bolo kupovaných ako investičné aktíva v podobe nájomných bytov. V rokoch 2024 a 2025 však končí fixácia viac ako 40% hypoték na Slovensku, čo zapríčiní aj zmenu v mesačnej splátke hypotéky (smerom nahor). Táto zmena v mesačnej splátke môže v prípade investičných bytov zintenzívniť tlak na ďalšie zvyšovanie ceny nájmov.