Stránka sa načítava...
Marcel Zeleňák: Čísla a dáta v práci asset managera nie sú všetko

Marcel Zeleňák: Čísla a dáta v práci asset managera nie sú všetko

Martina Štérová | 15. februára 2022 | 6 min. čítania

Marcel Zeleňák je skúseným manažérom v oblastiach retailu a real estate. Do 365.invest vstúpil koncom roka 2021 s dlhoročnými skúsenosťami v práci pre developera HB Reavis, kde nazbieral skúsenosti s property či facility managementom, ale aj v podnikaní v súkromnej sfére.

 

Ako šéf asset managementu 365.invest sa v oblasti real estate dostáva do ešte širšieho záberu s väčším dôrazom na stratégiu. Popri správe nehnuteľností a people managemente rozširuje svoje profesionálne pôsobenie aj do oblasti finančného managementu.   

 

Svoje skúsenosti s riadením tímu a rozvojom biznisu plánuje podľa vlastných slov pretaviť do aktivít, ktorými spoločnosti 365.invest pomôže vytvárať zvýšenú hodnotu projektov, ktoré vlastní a prenášať ju tak na každého zo stakeholderov, od nájomcov, cez developerov až po bežných ľudí, pre ktorých je využívanie priestorov pod správou 365.invest každodennou samozrejmosťou. O tom, ako vidí prácu dnešných asset managerov či trendy v oblasti real estate sme sa porozprávali podrobnejšie.

Do 365.invest prichádzaš s dlhoročnými skúsenosťami v oblasti asset managementu. Aká je podľa teba hlavná rola asset managera?

Asset management v širšom ponímaní znamená vyrábanie ďalších peňazí z peňazí investorov. Platí to aj pre oblasť real estate. Úlohou mňa a môjho tímu je starať sa o komerčné realitné projekty v našom portfóliu v rôznych fázach životného cyklu. Pod naším dohľadom by mal byť každý z projektov dobre spravovaný, preto je prioritou postarať sa o to, aby bola rola správcov a samotných nehnuteľností správne vydefinovaná, a to s ohľadom na stratégiu, usmernenie tímu, ktorý sa podieľa na obhospodarovaní projektu, ale aj na návratnosť investície. A to všetko s pozitívnym dopadom na projekty. Nejde pritom o izolovanú prácu, ale aj prienik s transakčným či ďalšími tímami, vďaka čomu vieme zabezpečiť vhodné budúce nastavenie správy každého projektu.

Nový človek znamená vždy aj nový pohľad na témy. Čo so sebou prinášaš ty?

Mojím cieľom je budovať v 365.invest misiu asset managementu a stavať ju na dobre popísaných kompetenciách. Aj keď ide o beh na dlhé trate, pri správnom nastavení procesov sa nám bude naďalej dariť vytvárať zvýšenú hodnotu našich projektov pre všetkých koncových užívateľov.

 

V každej fáze života spoločnosti je potrebné zvyšovanie efektivity. Aby k tomu mohlo dôjsť, potrebujeme zlepšiť prehľad parametrov jednotlivých projektov a svojim spôsobom si tak aj zjednodušiť prácu. Na to je potrebné opätovné nastavenie procesov a kľúčových ukazovateľov, ktoré chceme zaznamenávať a prepájať do aktuálneho a uceleného reportingu. Druhá vec je digitalizácia procesov a tak aj zabezpečenie kontinuity na základe dát. Od rutinných prác cez väčšie a výnimočnejšie aktivity.

 

Pritom však treba brať do úvahy, že čísla a dáta nie sú všetko. Budovanie vzťahov je o osobnom kontakte, fyzickej prítomnosti na projektoch, spolupráci a otvorenej komunikácii. Na to všetko sa v 365.invest teším.

 

Marcel Zeleznak

Kto sú koncoví užívatelia, na ktorých musí asset manager myslieť?

Existujú v dvoch líniách – jednak ide o užívateľov budov, ktorí majú priamy úžitok z budovy (v rámci práce, rekreovania či nákupov). Na druhej strane sú investori – retailoví aj inštitucionálni. Je potrebné myslieť na oba smery v kontexte user journey – ako sa ľudia v budove dostanú na parkovisko, ako sa im bude na mieste v danej administratívnej budove pracovať, ako bude vyzerať cesta výťahom či do reštaurácie počas obeda, atď. V kontexte investorov zas prichádza na prvé miesto samotná hodnota projektu, ktorú sa snažíme každým naším strategický krokom zvyšovať.

Na hodnotu projektu vplýva viacero faktorov, napríklad aj jeho vek. Príťažlivé sú nové projekty, no čo tie staré? Ktoré sa oplatí vlastniť viac?

Kúpa staršej budovy je vždy väčšie riziko. Na jeho ošetrenie však existujú nástroje ako due diligence, teda hĺbková previerka projektu, vykonanie auditu a vyhodnotenie, aká miera ďalšej investície do projektu je nutná a ako dobre manažovateľné je dané riziko. Na konci dňa je to vždy o dohode medzi zúčastnenými stranami počas transakcie. Kúpou takejto nehnuteľnosti často vzniká ďalší priestor na redevelopment, zvýšenie kvality a obnovu projektu, z ktorého dokáže vzniknúť aj mladistvá a originálna budova.

Trendovou témou, nevynímajúc real estate, je ekológia a energetická pasivita budov. Budú aj staršie projekty postupne potrebovať túto vlastnosť?

Už dnes sú pasívne budovy v kontexte novej výstavby prirodzené. Eko prívlastok má potenciál zvýšiť príťažlivosť nehnuteľností a bude čoraz viac žiadaný aj medzi samotnými užívateľmi budov. Pri existujúcich starších budovách je vždy potrebné posudzovať viacero faktorov, medzi ktoré sa postupne pridáva aj otázka redevelopingu smerom k energetickej pasivite, aj z ekonomického pohľadu. Vonkajším vplyvom na celý trh nehnuteľností je, samozrejme, legislatíva. Eko téma sa však dostáva stále viac do popredia na trhu s nehnuteľnosťami a bude aj súčasťou našej práce.

Čo dnes okrem energetickej úspornosti očakávajú nájomcovia od moderného prenájmu?

Spotrebitelia menia svoje správanie, spôsob ako nakupujú a trávia voľný čas či pracujú a pandémia tieto zmeny len umocnila. Spôsob práce, ktorý sme doteraz poznali na pracoviskách, sa radikálne zmenil. Je nutné prispôsobovať sa iným očakávaniam klientov a súčasným potrebám vzdialeného prístupu k informáciám, home office-ov, aktivít, ktoré sa nevyhnutne musia diať na pracovisku, zavádzaniu ďalšieho levelu bezpečnosti na pracoviskách. Je veľmi dôležité myslieť v rámci pozicioningu našich assetov aj na tieto premenné.


Neistota vyvolaná pandémiou okrem toho priniesla do sveta real estate väčšiu potrebu nájomcov získať od prenajímateľa zvýšenú flexibilitu podmienok a vzájomného vzťahu. Je to prirodzené, no zároveň ide z pohľadu prenajímateľa, resp. vlastníka budovy o veľkú výzvu. Ochota vytvárať lepšie podmienky nájomného vzťahu by mala byť na oboch stranách. Príliš veľká flexibilita však znemožňuje dobre nastaviť a oceniť vzťah medzi všetkými zúčastnenými stranami. Každý vzťah by mal mať svoje pravidlá, otvorenú komunikáciu a ochotu hľadať spoločné východiská. To všetko mu napomôže zachovať funkčnosť.

Martina Štérová
autor článku

PR manager, e-mail: martina.sterova@365.bank, mobile: +421 910 866 896

Nastavenie cookies 🍪

Na našom webe používame cookies, ktoré pomáhajú zlepšovať tvoj používateľský zážitok, a pre anonymnú analýzu návštevnosti. Využívanie cookies si môžeš nastaviť vo svojom prehliadači alebo prostredníctvom nastavenia cookies. Viac informácií o tom, ako využívame cookies a možnosti ich dodatočného odvolania nájdeš v informáciách o ochrane súkromia aj v dokumente o cookie policy.

Akceptovať všetky cookies
Nastaviť cookies